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《立博体育》李宇嘉:“倒V型”后 下半年二手楼市怎么走?-市场-首页-中国网地产

2019-12-21 02:03:07   阅读次数:155   来源:立博体育平台-官方下载||李福宝
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中新经纬客户端7月1日电 题:《李宇嘉:“倒V型”后 下半年二手楼市怎样走?》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中间高级研究员,中山年夜学银行研究中间研究员)

半年曩昔了,新居市场履历从“客岁限价→本年松绑”的改变,良多城市房价年夜起年夜落。好比中山被认为是新居价钱上涨最快的城市(涨幅高达近70%),其实与限价政策有关。而二手房市场数据更具代表性,也更能引领对将来的趋向判定。

上半年,二手房买卖呈“倒V型”

上半年,重点14城二手房买卖显现较着的“倒V型”反转,即一季度“小阳春”从一线城市舒展至各地,但二季度“失落头向下”。一季度楼市反弹,有季候性(一季度市场相对好)、政策面(“一城一策”下良多城市松绑调控)、资金面(房贷利率上浮幅度降落)等多方利好。

还一个主要的缘由,就是客岁新居年夜面积“限价”,一二手房呈现“价钱倒挂”,成都、深圳、上海、杭州等地“列队抢房”,二手房“被萧瑟”,价钱遍及回调10%以上。本年限价松绑,新居优势褪去,加上年夜情况利好,二手房有新居不成替换的地方,好比小户型多、低总价位多,学位房大都是二手房等。由此,客岁二手房回调堆集的部门需求在本年最先释放。

别的,一季度二手房成交以低价位、小户型为主,好比沪深二手房套均成交总价在350万摆布,广州还不到300万。这申明,一季度“小阳春”,释放的首要是客岁堆集的“刚需”。曩昔几年房价上了几个“台阶”,没有谁比“刚需”更盼愿房价下跌。客岁,二手房价钱迎来可贵的下跌,刚需们“不雅望”。本年情势好转,捉住机遇入市。

进入4月份,情势立马改变。一是低价位、小户型耗损殆尽(剩下的“老破小”问津的很少);二是中年夜户型、高价位的房子供给放量,这要拜曩昔几年“新居年夜户型化+投资需求泛滥”所赐。2015-2017年新居成交放量,良多要进入二手房市场。固然,这也适应了改良型需求。

而改良型需求,大都是“买一卖一”的换房需求。一季度,刚需接下了一部门“卖小买年夜”放出的小户型。进入二季度,刚需接盘能力降落,14个重点城市中有8城二套房“认房又认贷”。再加上,南京、成都、青岛、天津、合肥等地利率上浮,越年夜户型、税费越高,换房链条转不起来了。

当前还是“买方市场”

今朝,少数城市二手房价钱还在上涨。一是调控政策长远,2018年调控未加码,前期下跌充实的,好比上海、北京。二是刚需和换房需求壮大,好比深圳。深圳二手房价回调比力晚,二手房市场从2018年“7.31新政”后才最先调剂,而京沪在2017年“3.31新政”后就最先调剂了。按照贝壳研究院数据,深圳下调幅度最小,本年初比拟客岁高点下跌10%摆布,而上海下跌20%摆布。可是,深圳需求其实太旺。三是2018年调控力度较年夜的,好比长沙、成都。四是2018年下半年,楼市还在回升的城市,首要“去库存”利好政策最后呵护的城市,如年夜连、济南等。最后就是“抢人材”凸起的城市,好比西安,新居和二手房市场一向火爆到此刻的西安。

虽然比拟2018年下半年好一些,但今朝的二手房市场还是“买方市场”。今朝,买家还3%-4%的议价空间。也就是说,你只要诚恳买,卖家愿意降价3%-4%。卖家为什么愿意降呢?由于成交周期很长,大都城市业主卖房要花100多天,沪深乃至高达4个月摆布。

跟着完工周期到来,2015-2018年成交岑岭期(一线城市岑岭在2015-2016,热门二线在2016-2017年,非热门二线在2017-2018年),由投资需求主导的新居,会年夜量转化为二手房供给。所以,将来二手房不缺供给,缺的是有用需求,换房链条转不动,这是最年夜的障碍。

可是,若看新增客源和中介带看量,市场需求还很年夜。也就是说,良多人想买房、想换房,但挑不到本身中意的房子。要不,总价太高,买不起;要不,“老破小”和偏僻的本身又看不上。所以,就表示为成交周期拉长、议价空间还。年夜情况奥妙转变(好比“一城一策”下部门城市松绑调控、地盘市场回升、政策要求稳房价等),而“小阳春”后部门业主的胃口被吊起来了,加上新投入市场供给的,多是高价盘、年夜户型,在是就呈现了当下的供求为难。

下半年,二手房市场和新居市场将一路回调,市场首要被买方主导,5%摆布的议价空间会连结一段时候。3-4个多月的成交周期太长了,业主降价、快速离场的可能增添;受高房价、收入程度、“认房又认贷”的制约,买家货比三家,看房机遇多,建议多淘淘,会有高性价比的衡宇。(

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